买受人明知公积金封存无力还贷，驳回解约诉求追回剩余房款

一、案件基础信息

本案为商品房预售合同纠纷，原告以工作变动、公积金账户封存无法办理贷款、无力支付剩余房款为由，起诉要求解除《商品房买卖合同》、退还已付购房款，并由我方当事人承担诉讼费用。我方作为房产公司委托律师，青海诚嘉律师事务所张鹏作为被告代理律师出庭，依法提出反诉，主张继续履行合同、原告支付剩余购房款、承担逾期付款违约金及本案律师费。本案经青海省西宁市城中区人民法院审理，驳回原告全部本诉请求，支持我方核心反诉诉求，我方当事人取得案件主要胜诉。

二、判决核心数据梳理

1. 款项明细

案涉房屋总价款1355122元，原告已支付首付款415122元，剩余未付购房款940000元。

原告诉请：解除合同、退还购房款368122元，该诉求被法院全部驳回。

我方反诉诉求：支付剩余房款940000元、逾期付款违约金49632元、律师费36400元，合计1026032元。

法院最终判决：双方继续履行合同，原告于判决生效六十日内支付剩余购房款940000元；驳回我方违约金、律师费主张。

2. 诉讼费用承担

本诉案件受理费6822元，减半收取3411元，全部由原告承担。

反诉案件受理费7017元（减半收取），原告承担6428.6元，我方仅承担588.4元。

三、被告代理律师张鹏胜诉关键因素

（一）事实抗辩：直击原告诉求核心漏洞，否定合同解除事由

1. 指出原告事前明知公积金账户异常，风险自担

原告主张因公积金封存、离职无法办理贷款进而要求解约。代理律师当庭查实，原告公积金账户早在2020年8月便已封存，远早于2021年3月的签约时间，足以证明原告签约时就清楚自身公积金无法正常使用。同时案涉合同约定付款方式为组合贷款，并非公积金贷款，原告未尝试办理商业贷款，也未举证穷尽全部贷款渠道，无法将贷款失败归责于我方。该事实观点被法院完整采纳，从根源否定原告解除合同的合理性。

2. 区分因果关系，驳斥“工作变动致履约不能”的主张

原告解除劳动关系发生在2025年1月，距离签约、约定付款时间时隔近四年。律师明确提出，离职属于原告个人职业规划问题，并非不可抗力，也无法直接等同于丧失购房付款能力。原告仅凭解除劳动合同协议、单一银行聊天记录，无法证实自身完全丧失履约能力，该组证据证明力不足，法院最终未采信原告该项主张。

3. 否定销售人员口头承诺的法律效力

针对原告称销售口头同意退房的说法，律师严格援引合同补充协议约定：销售人员口头表述不构成公司承诺，双方权利义务仅以书面合同为准。原告仅提交沟通录音，无任何加盖公司印章的书面退房协议，双方并未就解除合同达成一致合意，原告单方退房主张不成立。

（二）法律与合同运用：援引条款+司法解释，界定违约性质

1. 深挖合同约定，明确双方权利义务

代理律师梳理《商品房买卖合同》及补充协议核心条款：签约前原告已承诺确认自身符合贷款条件；若因买受人自身原因无法办理贷款，买受人需在催告后7日内付清全款，否则构成逾期付款违约；政策变动、个人资信问题均不属于合法解约事由。结合原告长期拖欠剩余房款的行为，完整论证原告已构成违约，案涉合同不具备约定及法定解除条件。

2. 适用司法解释，划定风险承担主体

律师援引《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，明确贷款不能的风险由买受人自行承担。原告作为完全民事行为能力人，理应预判个人资信、工作变动带来的履约风险，无权以此为由单方解除合法有效的买卖合同。

（三）证据攻防：质证、规范举证，掌握庭审主动权

1. 对原告证据逐一有效质证

针对原告逾期提交的解除劳动合同协议、银行聊天记录，律师提出举证超期、证据形式不规范、主体无法核实、证明目的片面等多项质证意见；对通话录音、公积金查询材料，区分证据真实性与证明力，明确材料无法支撑原告解约诉求。法院最终对原告多项关键证据不予采信。

2. 提交书面合同原件，夯实法律基础

当庭提交完整的《商品房买卖合同（预售）》及全部补充协议，完整展示付款规则、违约责任、口头承诺效力、解约限制等核心条款，为我方抗辩及反诉提供扎实的书面依据，该组证据被法院全部采信。

3. 客观应对己方证据瑕疵

针对律师费主张，因未能提交款项支付凭证，律师如实陈述客观情况，未强行抗辩，体现庭审专业性，虽该项诉求未获支持，但未影响案件整体走向。

四、代理律师张鹏在本案中的核心作用

（一）诉讼策略统筹，攻防体系清晰

庭审采用守本诉、攻反诉的整体策略。针对原告解除合同、退款的本诉请求，以事实、合同、法律三重维度层层抗辩，阻断原告诉求；同时依托既定事实提起反诉，坚持要求继续履行合同、追索剩余房款，牢牢守住我方当事人核心财产权益。即便违约金、律师费两项诉求未获支持，也属于法院结合市场现状作出的自由裁量，核心诉讼目标全部实现。

（二）聚焦争议焦点，把控庭审节奏

本案争议焦点为合同是否应当解除。律师全程围绕该焦点展开答辩、质证与辩论，不被原告次要陈述带偏。抓住“原告签约前已知公积金状态、未穷尽贷款途径、无合法解约依据”三大关键点，引导法院聚焦案件本质法律关系。

（三）细节研判到位，预判对方抗辩理由

提前研读全套合同文本，熟练掌握补充协议中关于“口头承诺无效、贷款风险自负、解约限制”等格式条款，提前预判原告会以“销售承诺、贷款失败、无力履约”为由主张解约，并提前准备对应答辩意见，做到答辩有理、有据、有节。

（四）恪守证据规则，专业应对举证环节

严格依照民事诉讼证据规则开展质证与举证，对对方逾期证据、形式瑕疵证据依法提出异议；正视己方证据存在的不足，不做无理辩解，保持专业诉讼姿态，获得法庭认可。

五、案件总结

本案中，青海诚嘉律师事务所代理律师张鹏凭借对案件事实的细致核查、合同条款的深度解读、法律法规的熟练运用以及严谨的证据质证策略，成功驳回原告全部诉讼请求。法院判决案涉买卖合同继续履行，判令原告支付全额剩余购房款，维护了西宁万唐房地产有限公司的合法权益。本次代理工作把握案件核心矛盾，攻防策略落地有效，圆满完成当事人委托的诉讼目标。